안녕하세요. 어나더 마인드입니다.
오늘은 절대로 사면 안되는 전원주택 부지에 대해서 말씀드리려고 해요.
최악의 부지를 선택한 대가로 집을 지을 수가 없어서 전원생활을 시작조차 못한다거나 개인 사정으로 집을 매매해야 하데, 집에 문제가 아닌 부지가 갖고 있는 문제 때문에 매매가 안돼서 후회하는 분들이 계세요. 지금도 많은 분들이 전원주택을 짓기 위해서 부동산에서 올린 토지 정보를 찾아보고, 급한 마음에 현장을 찾아가기도 해요.
그런데 문제는 명확한 기준 없이 공인중개사나 관계자를 만나다 보니까 그들의 얘기에 현혹되기 쉽운거에요. 물건을 파는 입장에서는 좋은 것만 말하고, 유리한 것만 보여주는 게 당연한 거고, 굳이 불리한 얘기를 알아서 말해줄 필요는 없으니까요. 이런 상황은 토지를 매매하는 그들만의 문제가 아니라 꼼꼼히 체크하지 않은 구매자에게도 문제가 있다고 생각해요~
결국 손해는 토지를 매입한 구매자가 가장 크게 보는 거니까요. 구매자 스스로 체크하고 알아볼 수 있는 최소한의 능력과 정보를 가지고 있어야 하거든요. 그런데 현실은 그렇지 않은 분들이 계시다 보니, 그런 분들을 위해서 최소한 이런 부지는~ 그러니까 이런 땅은 절대로 사지 마시라고 알려드리려고 하는 거예요.
1. 길이 없는 땅(맹지)
“맹지: 타인에 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 토지”
토지 주위가 모두 타인의 토지에 둘러싸여 있어서 도로와 연결이 안 되는 부지에요. 이런 걸 맹지라고 하는데 맹지는
<건축법>상 건축 허가의 대상이 아니에요. 왜냐하면 건축물의 대지(垈地)는 너비 4m 이상의 도로에 접해있어야 하는데, 맹지는 사방이 타인의 토지에 둘러싸여 있어서 도로와 직접 연결되지 않잖아요~ 그러니까 건축 허가를 받을 수 없는 거예요.
그리고 여기서 꼭 체크하실 것이 있는데, 4미터 이상으로 도로가 확보되어 있어도 허가가 안 나는 경우가 있어요.
그게 뭐냐면, 막다른 도로를 끼고 있을 경우에요. 그런 경우에는 4m가 지닌 6m 이상의 도로를 확보해야지만 건축 허가의 대상이 되는 거요. 물론 민법에 ‘주위토지통행권’이라는 것이 있기는 한데 이게 다른 땅으로도 통로를 개설할 수 있는 권리가 있다는 건데 이건 현실적으로 굉장히 어려워요. 통행지 소유자의 손해배상과 동의를 얻어야 하는데 그게 쉽지 않고, 설사 동의를 해서 통행이 가능하다고 해도, 토지 소유권이 바뀌는 경우에는 또다시 복잡한 것을 되풀이해야 하는 거예요.
그러니까 굳이 그런 부지를 사서 평생 스트레스 받을 필요가 없는 거죠..
2. 개발제한구역 토지 (그린벨트)
개발제한구역 토지는 말 그대로 개발이 제한된 토지에요. 내용을 자세히 보면, 많은 용도로 세부화되어 있는데요. 일일이 볼 필요 없고요. 그냥 간단하게 말해서, 나라에서 개발을 못 하게 한 곳이라서 건물을 지을 수 없는 거예요 그러니까 집을 지을 부지로는 절대로 사면 안되는 땅인 거죠. 그런데 가끔 기획 부동산에서 나중에 규제가 풀릴 예정이라고 하면서 이런 곳을 매매를 하는 경우가 있어요. 절대로 그들의 정보와 말만 믿고 구매하시면 안 돼요. 나중에 된다는 말은 아무도 책임져 주지 않는 정보니까 직접 확인하시고 판단하시는 게 좋아요.
예전과는 달리 요즘은 온라인에서도 간편하게 토지 용도 확인이 바로 가능해요. 온라인 검색창에서 ‘토지이용 규제정보 서비스’를 치시고 홈페이지에 들어가서 토지의 지번을 입력하면 토지 정보에 ‘개발 제한구역’이라고 표시되어 있어요.
3. 도로보다 낮은 토지
주변 여건이나 지방에 따라 다르겠지만, 일반적으로는 건물을 짓는다는 조건에서 보면, 토지와 도로에 높이 차이가 있는 경우에는 그 경계에 옹벽을 만들어야 준공 허가를 내주는 경우가 일반적이에요. 그러니까 내가 비용을 들여서 옹벽을 만들어야 집을 지을 수 있는 토지인 거예요. 집 짓는 비용과 별도로 옹벽 공사비용을 들여야 하고, 평수도 옹벽만큼 잡아먹게 되니까 다른 토지와 비교해서 불필요한 비용이 추가로 들어가는 거예요. 옹벽 공사 비용도 일반 담장과는 달라서 생각보다 많이 들어가고요. 부지의 단차가 클수록 비용도 그만큼 커지다 보니 상상을 초월하는 비용이 들어갈 수도 있어요.
이런 단차를 극복하기 위해서 옹벽이 아닌, 성토를 해서 높이를 맞추면 된다는 생각을 할 수도 있는데 이것도 시간이나 비용이 만만치 않아서 대체수단으로 보기는 어려워요. 운 좋게 별다른 조치 없이 집을 지을 수 있다고 치더라도 문제는 없는 게 아니에요. 장마철이나 폭설이 내리면, 단차 때문에 도로에서 집으로 오물이 넘쳐 들어오고요. 도로에 다니는 차량 때문에 늘 불안하고, 담장 보다 높은 도로에서는 집 마당이나 내부가 잘 보이니까 사는 내내 신경이 쓰일 수밖에 없는 거죠
4. 유실 위험 토지(해안가, 산, 강가 옆)
해안가에 근접한 토지가 유실되는 경우는 이미 우리나라 곳곳에서 발생하고 있고요. 특히 해안가는 물에 침식돼서 ‘포락 지대’가 되는 경우가 점점 늘어나고 있어요. 토지대장에는 있지만, 실제로 사서 보면 침수되어 있어서 토지의 일부가 없는 거예요. 이건 해안가 뿐만 아니라 하절기 장마와 폭우로 하천 근처의 부지도 무너짐이나 침수로 토지가 유실되기는 마찬가지예요. 조금 조금씩 내 땅이 없어진다고 생각해 보세요~ 저라면 아마 잠도 안 올 것 같아요. 그리고 멀쩡한 토지가 폭락지가 되는 것도 큰 문제지만, 더 큰 문제는 장마철에 폭우와 태풍 때문에 안전을 위협받을 수 있는 거라고 생각해요.
아무리 대비를 잘 한다고 해도 자연의 거대한 힘을 인간이 이길수는 없는 거잖아요. 그리고 마지막으로 철마다 기승을 부리는 벌레도 해안가나 물가 근처에서는 더 극성을 부리니까 집을 짓고 생활하는 것에 많은 어려움을 주는 요소에요.
5. 혐오시설 주변(공동묘지, 축사 등)
혐오시설의 정의 ‘주민에게 공포감이나 공포를 주거나, 쾌적성을 훼손함으로써 부정적인 외부 효과를 유발하는 시설’
혐오 시설은 재산의 가치를 하락 시키는 요인으로 볼 수도 있어요. 하지만 이 영상에서는 집을 짓고 살아가는 데 있어서 참고 살수 있느냐~ 참고 살수 없느냐~의 문제로 접근하려고 해요.
창문을 열었더니, 축사 냄새가 많이 안 나니까 이정 도면 참고 살만해~라고 느끼는 사람이 있을 수도 있어요. 또 어떤 사람은 참기 힘들다고 고통스러워할 수도 있고요. 그건 사람마다 기준이 다르기 때문에 정의를 내릴 수는 없을 거예요.
하지만, 참을만하다는 것이 ‘좋다’라는 건 아닌 거죠. 여러 가지를 생각하고 따져 보더라도 득보다 실이 많은 건 사실이에요
그렇기 때문에 절대로 사면 안된다고 하는 거예요. 주변 사람의 말 믿지 마세요. 스스로 원칙을 세우고 판단하셔야 해요
예를 들어서 ‘나는 같은 면이나 동에 혐오시설이 있다면 절대로 토지를 매입하지 않겠다~ '라는 원칙을 세우는 것도 하나의 방법이 될 수 있는 거예요. 혐오 시설에 대한 정보는 이미 많은 정보가 있겠지만 일반적으로 보는 시설에 대해 간단히 체크하고 넘어갈게요. 축사, 화장터, 공동묘지, 군부대 사격장, 쓰레기 처리장, 고압 전신탑, 시멘트 공장 등을 생각하시면 될 것 같아요.
6. 선하지
토지 위에 고압선이 가설되어 있는 것을 말하는 건데요. 일단 건강에 안 좋아요. 그렇다 보니 한전에서도 송전탑 거리에 따라서 전기세를 할인해 주는 혜택이 있어요. 건강에 별문제 없다면, 한전에서 왜 전기 요금을 할인해 줄 이유가 없는 거죠
뉴스를 보면, 암에 걸린다는 얘기도 있고, 정신 건강에 해롭다는 얘기도 있어요. 100% 확인된 사실이냐 아니냐~ 말들이 많긴 하지만, 그냥 단순하게 생각하면, 건강에 안 좋다는데 굳이 그 땅에 왜 집을 짓고 살아요? 땅이 거기만 있는 것도 아니잖아요. 그리고 혹시라도 내가 몰라서~무지해서 어떻게 하다 보니 그런 땅에 집을 어떻게 지었다고 치자고요~ 사정이 생겨서 집을 매매하다면, 과연 매입할 사람이 있을까요?
7. 경사지-> 비탈을 깎아서 주거지를 만든 곳
붕괴, 낙석 위험이 있는 위험한 토지고요~ 비탈길에 집이 있다 보니 여러모로 불편한 점이 많을 수밖에 없어요. 그리고 경사도가 20도 이상인 곳은 개발 허가도 나질 않아요. 경치가 좋아서 토지를 샀는데 설상가상 집을 못 지을 수도 있고 살면서 무릎이 망가질 수도 있으니 조심해야 하는 거예요. 가끔 집을 보러 가면, 이미 집이 있는데 경사도가 20도를 넘는 곳이 있어요. 이런 곳은 집을 짓고 나서 여러 가지 이유로 경사가 좀 더 심해진 경우라고 보시면 되고요. 문제는 경사지 주변에 일반적으로 사유지가 많다 보니 정부에서 관리를 해줄 수 없고 땅 주인인 개인이 관리를 해야 하는데 붕괴나 낙석 예방을 위한 조치에 돈 들이는 사람 본 적 없고요. 있다고 하더라도 허술한 경우가 대부분이라서 폭설이나 장마철에는 사고 위험이 있어요. 문제가 생겨도 방재시설 설치 안 하고, 붕괴 시 복구도 잘 안 해요. 그렇다 보니까 피해자와 토지 소유자 간에 갈등이 생기는 경우가 많아요.
8. 외진 곳에 있는 토지
외진 곳에 있는 토지는 무조건 사지 말아야 하는 토지는 아니에요. 보통 이런 곳은 다른 곳에 비해서 저렴한 경우가 많아요
왜냐면, 토지 비용과 건축비 외에도 주변 여건에 따라서 추가로 들어가는 비용이 많거든요~ 그렇기 때문에 잘 체크하고 따져 봐야 하는 거예요. 집을 짓기 위해서는 기초 토목 공사를 해야 하는데 거기에 들어가는 비용과 물이나 전기 인입 비용도 고려해야 하고, 도로의 포장 상태나 폭에 따라서 추가 비용이 엄청나게 들어갈 수도 있어요. 마을과 멀리 있을수록 개인이 직접 비용을 들여서 해야 하는 것들이 늘어난다고 보시면 돼요.
이런 것들을 모두 감수할 생각이 있다면 문제가 없겠지만, 단순히 호젓하고 조용한 것 때문에 선택을 한다면, 과한 대가를 치러야 하는 토지가 될 수도 있다는 점 꼭 기억하셨으면 좋겠어요.
9. 주변에 건물이 많은 토지
맹지와는 다른 개념의 막힘인데, 개인적으로는 맹지와 다를 바 없다고 생각해요. 3면이나 4면이 모두 이웃집이나 건물에 가려져 있는 곳이에요. 답답한 건 당연하고, 앞집 건물 보면서 살아야 하는 곳인데, 심할 경우에는 건물에 그림자 때문에 집에 빛이 안 들어 올 수도 있는 곳이에요. 처음부터 이런 문제가 보인다면 안사면 되니까 그나마 다행인데, 토지 주변에 건물이 아직 들어서지 않은 경우에~지금 현재 모습만 보고 계약을 했을 때가 문제가 시작되는 거예요.
나중에 주변에 이웃집이나 건물이 들어서고~ 뷰는 고사하고 빛을 막아버려도 대처할 수 있는 좋은 방법이 없어요. 아무리 좋은 이웃이라고 해도 옆집에 빛이 안 드니까 위치를 과감하게 바꿔서 집을 짓거나 건물을 낮게 지어서 줄 이웃은 없을 거라고 생각해요. 결국 본인이 주변 토지를 꼼꼼하게 체크하는 것이 최선인 거예요
오늘 준비한 내용은 여기까지예요~
전원주택을 짓기 위해서 절대로 사면 안되는 토지에 대해서 말씀을 드렸는데요
미처 체크하지 못한 작은 것 하나가 나중에 치명적인 요소가 될 수 있다는 것을 꼭 기억하시고요
부동산 관계자의 말과, 급매물에 현혹되지 마시고,
토지 자체를 직접 꼼꼼하게 체크하신다면, 반드시 괜찮고 좋은 전원주택 부지를 찾으실 거라 생각해요.
감사합니다.
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