건축 허가부터~ 사용 승인까지 처리 방법

 

건축허가 처리절차 가. 건축허가 업무처리 흐름도 나. 건축허가 절차 건축주 ----> 건축사 ㆍ건축이 가능한 토지인지 법규 체크 ㆍ건축심의대상 건축물 체크 ㆍ20세대 이상 공동주택 : 사업승인 --> 주택과 ㆍ교통영향평가 체크 (대상 건축물에 한함) ㆍ환경영향평가 체크 (대상 건축물에 한함) 건축사 ----> 구청 ----> 건축사 ㆍ건축위원회에 건축심의 신청 --> 건축위원회에서 건축심의 결과 통보 건축사 [설계사무소] ----> 구청 건축과 ㆍ건축허가 신청서 작성 (건축심의결과 내용에 입각해서 설계도서 작성) ㆍ신청시 구비서류 - 건축허가 신청서 - 동별개요(3면) - (건축허가) 현장조사서 - 건축허가조사 및 검사조서 - 현장조사서 - 건축설계도서의 관계법령 저촉여부 조사서 - 대지범위, 권리증명서류 ① 도시계획확인원 (환지예정지 -- 환지예정 증명서 1부) ② 토지대장 ③ 토지 등기부등본 (증축시 : 건물 등기부등본, 건축물관리대장) ④ 대지사용승락서, 인감증명-- 타인소유의 대지일 경우 ⑤ 건축동의서, 인감증명, 주민등록등본 -- 건물, 토지에 대한 압류, 가압류, 근저당, 지상권 등이 설정되어 있을시 ⑥ 환지 사용 승락서-- 지방의 환지 예정지 ⑦ 건축선지정 관리대장 1부-- 건축선 후퇴 등으로 도로로 할애할 경우 - 정화조설치 신고서 - 배수설비 설치 신고서 (배치도 1부 첨부) - 급수공사 신청서 - 구내통신 선로설비 설계검토신청서 - 도로점용 허가신청서 -- 도로 점용시 - 건축구조 안전확인서 ㆍ설계도서 : 기본설계도서 (건축계획서, 배치도, 평면도, 입면도 2부, 단면도 2부) 건축사 [설계사무소] ----> 구청 건축과(시민봉사실) ㆍ건축허가 신청서 접수 및 접수비 납부 건축과 (도서검토 및 각부서 협의) 부 서 협 의 내 용 소 방 서 소방서 동의대상 건축물 (건축물 연면적 400㎡ 이상) 경 찰 서 위락시설(노래방), 차량출입시설, 투전기업소 군부대 및 안기부 대공협조구역 수도사업소 저수압 지역 위 생 과 식품위생법령에 저촉 여부 산 업 과 공장 관련 등 환 경 과 배출시설 관련 등 토 목 과 토목관련 하 수 과 하수관련 공원녹지과 공원내 대지일 경우 생활체육과 체육시설 관련 등 가정복지과 예식장 등 건설관리과 도로점용 등 도시정비과 수도권정비 계획법 등 지역교통과 노상주차장 폐쇄 등 보 건 소 병원 등 건축허가서 교부 ㆍ건축주는 국민주택채권(주택은행), 지역개발공채(농협), 공과금[면허세(세무과) ,도로점용료(건설과)] 납부 ㆍ건축허가 유효기간 1년 (단, 특별한 사유가 있을 경우 1회에 한하여 3개월 범위 내에서 연장 신청 가능) ㆍ수수료 면제 대상 건축물 : 연면적 100㎡ 이하의 단독주택, 국가, 공공단체의 건축물, 재해복구 건축물 등 철거, 멸실 신고 (구청 시민봉사실에 접수) ㆍ철거예정 7일전 신고 ㆍ5층 이상으로서 연면적 3000㎡ 이상인 도시계획구역내 건축물은 위해방지계획서 첨부 건축물 착공신고 ㆍ건축법 제 21조 규정에 의거 공사 감리자 및 공사 시공자가 지정 신고서에 서명하여 건축공사 착공신고 ㆍ건축관계자 상호간의 계약서 사본 시공 ㆍ주거용 건축물의 연면적이 661㎡를 초과 하거나, 비주거용 건축물의 연면적이 495㎡를 초과 할 경우, 종합건설업 면허소지자만이 건축공사 가능 ㆍ허가된 설계도서의 건축허가 조건에 의해 시공 건축법 시행령 제 16조 규정에 의거 중간검사 ㆍ기초 철근 배근 완료시 ㆍ5층 이상의 공동 주택 으로서 5개층 마다 바닥 슬라브배근 완료시 건축물사용검사 신청 ㆍ건축공사 완료한 날로부터 7일 이내 신청 ㆍ건축 허가 조건 이행 여부 확인 ㆍ소방 검사 필증 및 각종 필증 첨부 건축물 사용승인서 교부 ㆍ건축주 건축물대장 등재 (시민봉사실) ㆍ주택과 및 관련 동사무소 통보 ㆍ사용검사를 필한 날로부터 30일 이내 취득세, 등록세 납부 건축물 등기 (건축주가 건축물 대장을 발급 받아 등기소에 제출) ㆍ사용 검사일로부터 60일 이내 등기 건축신고 가. 신고 대상 건축물 건축 신고는 기존건축물의 증축·개축·재축·대수선 및 신규허가된 건물을 대상으로 구청과 동사무소에서 취급을 하고 있다. ㆍ바닥면적의 합계가 50㎡ 이하의 증축·개축·재축 또는 대수선 ㆍ연면적의 합계가 85㎡ 이하인 단독주택 ㆍ이미 건축허가를 받은 건축물로서 바닥면적의 합계가 50㎡ 이내의 바닥면적 증감 또는 대수선에 해당되는 설계변경 나. 제출서류 증축·개축·재축·대수선 또는 설계변경신고 ㆍ증축등 신고서 및 신고필증 ㆍ배치도 ㆍ평면도 ㆍ단면도 (소규모 건축물일 경우 제외) 건축물의 건축·대수선의 신고 ㆍ신고서 ㆍ대지범위 증명서류 ㆍ별표2 중 1란의 배치도, 평면도 (표준설계도에 의한 신고는 배치도만) 용도변경신고 ㆍ용도변경신고서 ㆍ변경하고자하는 층의 변경 前後의 평면도 각 1부 ㆍ용도변경에 따라 변경되는 부분에 관한 사항이 표시된 도면 1부 공작물축조신고 ㆍ공작물축조신고서 ㆍ대지범위 증명서류 ㆍ공작물 등의 배치도 ㆍ공작물 등의 구조도 가설건축물축조신고 ㆍ가설건축물축조신고서 ㆍ배치도 ㆍ평면도 ㆍ토지등기부등본 용도변경 건축주가 건축물공사를 착수하기 전까지 건설부령이 정하는 바에 의해서 구청장에게 공사계획을 신고를 하여야 하는데, 이 경우 공사 감리자를 정한 건축공사는 공사감리자가 신고서에 서명날인하여야 한다. 신고시에는 신고서에 공사감리자(주거용 건축물 661㎡ 초과, 기타건축물은 496㎡ 초과)를 선정·기록하여야 한다. 그리고 지하 2층 이상의 지하층을 설치를 하는 경우, 착공신고서에는 흙막이 구조 도면을 첨부를 하여야 한다. ㆍ대상 : 건축허가 필한 건축물 ㆍ시기 : 건축공사 착수 前 제출 가. 용도변경의 4가지 분류 구 분 내 용 예 시 허가대상 각 시설군에 속하는 건축물의 용도를 상위군에 해당하는 용도로 변경하는 경우 * 업무시설[8호]을 근린생활시설[7호]로 변경하는 경우 신고대상 각 시설군에 속하는 건축물의 용도를 하위군에 해당하는 용도로 변경하는 경우 * 교육연구시설[6호]을 근린생활시설[7호]로 변경하는 경우 건축물대장 기재사항변경 신청대상 각 시설군 중 동일한 시설군내에서 용도를 변경하는 경우 * 노유자시설[6호]을 교육연구시설[6호]로 변경하는 경우 제1종근린생활시설을 제2종근린생활시설 중 단란주점, 안마시술소, 노래연습장, 고시원으로 변경하는 경우 * 제1종근린생활시설(의원)을 제2종근린생활시설(고시원)로 변경하는 경우 용도변경행위 없이 사용가능한 대상 용도별 건축물의 분류표상의 동일한 호에 속하는 건축물 상호간의 변경 * 노유자시설(노인복지시설)을 노유자시설(어린이집)로 변경하는 경우 제1종근린생활시설과 제2종근린생활시설 상호간의 변경(단란주점, 안마시술소, 노래연습장, 고시원은 제외) * 제1종근린생활시설(소매점)을 제2종근린생활시설(일반음식점)로 변경하는 경우 나. 제출서류 (건축주신고대상, 건축허가대상) ㆍ용도변경허가신청서 ㆍ건물배치도 ㆍ용도변경 층의 前後의 평면도 ㆍ용도변경에 따라 변경되는 내화·방화·피난 또는 건축설비에 관한 사항을 표시한 도서 ㆍ건물 및 토지 등기부등본 ㆍ오·분뇨설치신고서 ㆍ외국인토지법에 의한 토지용도변경허가증(외국인 또는 외국법인의 경우) 중간검사 허가를 받은 건축물의 건축주 및 공사시공자는 중간검사 예정일의 3일 전까지 허가관청에 중간검사신청을 하여야 하는데 중간검사의 신청은 철골조 또는 철근콘크리트조의 경우에는 건축공사의 공정이 기초공사에 있어 철근배치를 완료할 때 하여야 하고, 기타의 구조(위의 사항 외)인 경우에는 기초공사에 있어 거푸집 또는 주춧돌의 설치를 완료한 때, 5층 이상의 주택으로서 5개층 마다 바닥슬라브 배근을 완료한 때, 공동주택이 아닌 5층 이상의 건축물로서 지붕 슬라브 배근을 완료한 때 신청을 하여야 한다. 따라서 중간검사 신청을 받은 허가기관은 지정한 중간검사 예정일에 중간검사를 하고 검사필증을 교부하여야 하며, 건축주는 중간검사필증을 교부받은 후가 아니면 주요 구조부에 대한 공사를 계속 할 수 없다. ㆍ대상 : 건축허가 필한 건축물 ㆍ시기 : 예정일 3일 前 사용승인신청 건축주가 공사를 완료하였을 때에는 완료한 날로부터 7일 이내에 허가관청에 신고를 하여야 하며, 허가관청은 공사완료신고서를 접수한 날로부터 7일 이내에 사용검사를 실시하고 검사에 합격된 건축물에 대해서는 그 건축주에게 사용검사 필증을 교부 하여야 한다. 이때에도 공사감리자를 정한 건축공사의 경우에는 공사감리자가 신고서에 서명날인을 하여 신고를 하여야 하며 신청건축물, 동별개요, 설계도서 2부를 첨부하여야 한다. 한편 4층이하 2000평만 미만의 건물에 대하여는 건축사의 복명만으로 사용검사를 대행하고있다. ㆍ대상 : 건축신고를하거나 건축허가를 받아 건축공사가 완료된 건축물 ㆍ제출서류 - 사용검사 신청서 및 사용검사 필증 - 감리일지(상주감리일때) 또는 감리보고서 - 건축사 현장 조사서 - 소방시설 대상건축물은 소방준공검사필증 (준공 동의용) - 구내통신설비 준공신고서 (단자함 설치 및 보안기 설치 확인) - 정화조 준공서 및 관리카드 - 보일러 시공 확인 (형식승인번호·용량·판매처) - 하자보증금 예치증서 (공동주택·다세대주택·오피스탤) - 보안 담당자 선임 확인서 및 사용전 검사필증 - 주차장 관리카드 및 예술 장식품 관리카드 (연면적 10,000㎡ 이상인 건축물) - 건축물대장(법29조,령25조,'건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙' 참조) - 건축물대장기재신청서 + 건축물현황도면 [별지 제4호 서식] ㆍ승인시 효력 - 오수정화시설 및 정화조 준공검사 - 구내통신선로 설비공사의 준공검사 - 지적공부의 변동사항의 등록신청 ※ 임시 사용 승인 신청 건축물은 사용검사 필증을 교부받은 후가 아니면 사용할 수 없으나, 사용검사 이전에도 이미 공사가 완료된 부분에 대하여 임시사용승인을 얻어 사용할 수 있다. 임시사용 신청은 신청서와 임시사용사유서를 첨부하여 허가관청에 제출하면 되는데, 이때 허가관청은 이미 골조가 완료된 부분에 대한 안전·방화·위생 및 미관상 지장이 없다고 인정하는 경우에 사용기간을 정하여 임시사용을 승인할 수 있다. ㆍ제출서류 - 임시사용승인신청서 - 소방준공필증 - 분뇨·오수정화조준공필증 단계별 유의사항 및 관련서류 가. 단계별 유의사항 착공시 ㆍ건축공사장에는 반드시 허가표지판을 개첨하고 건축허가서류 및 도면을 보관하여야 하며, 착공 후 3일 이내에 착공신고서를 제출하여야 한다. ㆍ착공 전에는 대지경계선 또는 도시계획에 관한 측량을 하여 대지의 범위를 확인하여야 한다. ㆍ연면적 495㎡(주거용은 661㎡)를 초과하는 건축물은 건설업면허를 소지한 건설업체에서 공사를 하여야 한다. ㆍ공사감리자를 정한 건축공사의 경우에는 공사감리자가 신고서에 서명날인을 하여 신고를 하여야 한다. 공사가 진행중일 때 ㆍ허가를 받은 건축물의 건축주 및 공사시공자는 대통령이 정하는 바에 의하여 중간검사를 받아야 하며, 중간검사를 받지 못하면 공사를 계속할 수 없다. 가. 기초 철근 배근 완료시 나. 5층 이상의 공동주택으로서 5개 층마다 바닥 슬라브 배근 완료시 다. 공동주택이 아닌 5층 이상의 건축물로서 지붕 슬라브 배근을 완료할 때 ㆍ3층 이상이거나 1,000㎡ 이상 건축물은 기초 철근 배근 상태에서 기초 중간검사를 하여야 한다. ㆍ공사장 주변 환경정비 - 공사장 주변은 환경정비를 철저히 하고 항상 청결을 유지하여, 인근 주민 및 통행인에 불편이 없도록 하여야 한다. - 가설 울타리는 1.8m 내지 2.5m 높이로 고르게 설치하되 흰색은 피하고 주변과 조화있는 색상의 철재를 사용해야 한다. - 간선도로변 외부 비계는 파이프 등 철제비계를 사용하고, 가림막은 훼손되지 않는 비닐제품을 견고하게 부착을 하고, 안전보호망은 지상으로 부터 3M이상 간격유지를 하되 매 5개 층마다 설치하여야 한다. - 도로면적 점용면적 및 기간은 허가범위 내에서 최소화하되 추가 사용시 별도의 사용료를 납부하여야 한다. ㆍ공사장 작업시간 준수 - 파일항타 및 굴토는 오후 8시에서 익일 오전 8시까지 하도록 한다. - 토사운반도 오후 8시부터 익일 9시까지는 작업을 할 수 없다. ㆍ철거공사를 수반하는 경우에는 계속 살수하면서 철거하여야 하며, 일반차량은 적재덮게 사용을 의무화해야 하고 공사장 출입구에는 살수세차 정비를 하여야 한다. ㆍ도로변 공공시설유지 관리에 철저를 기하되, 아래사항은 구청장의 승인을 받아 시행하여야 한다. - 공사용 차량 출입구가 보도를 횡단할 경우, 기존 도로블럭은 우선 철거반납하고 콘크리이트 포장하여 사용 후 준공시에 완전복구 하여야 한다. - 간선도로변 보도복구는 화강석을 원칙으로 하되, 소형 건물은 주변환경과 조화되는 특수 보도블럭 시설을 하여야 한다. - 보도복구시 횡단보도 앞 나팔구 등은 장애자 편익시설 규정에 의하여 시공하고, 빗물받이는 L형 측구를 설치해야 한다. - 공사 착공 전에 공공하수도 일시 사용허가를 득하여야 한다. ㆍ건축공사장에 사용하는 재료는 KS표시품을 사용하되, 벽돌·블럭·기와·레미콘 등은 등록업체의 생산품을 사용하여야 한다. ㆍ건축물에 설치하는 고가 물탱크는 부식성이 없는 FRP 또는 스탠레스 제품 등을 사용하여 비상저수시설이 아래의 기준 이상이어야 한다. - 주택의 경우 : 85㎡ 미만 1㎥ 이상, 85㎡ 이상 1㎥ 당 15리터 - 아파트 : 세대당 3㎥ - 연립주택 : 세대당 1.5㎥ - 병원 호탤 : ㎡당 50리터 - 일반건물 : ㎡당 10리터 음료수 배관은 동관 또는 스탠레스 등 내식성 자재를 사용한다. ㆍ연면적 660㎡ 이상 건축물에 대한 구내 통신설비 공사는 전기통신공사업법에 의한 공사업자가 시공 하여야 한다. ㆍ연면적 660㎡ 이상 건축물의 TV 공시청 안테나 시설공사는 전기통신공사업에 의한 전송통신공사업 허가를 받은 자가 시공하여야 한다. 완공시 ㆍ공사를 완료한 날로부터 7일 이내에 사용검사 신고를 하여야 한다. ㆍ건축물이 완공되면 사용검사필증을 교부 받은 후가 아니면 건물을 사용하거나 입주를 할 수 없다. ㆍ건축물이 완공되면 설계도서 보관함과 건축물의 표찰을 부착하여야 하는데, 부착물은 비 철금속(스탠레스, 동제품, 알미늄 등) 제품으로 녹이 안나는 재료를 사용하여 가로 40센티, 세로 45센티, 길이 45센티 규격으로 제작하여야 한다. 사후관리 ㆍ연면적 5,000㎡ 이상으로서 5층 이상인 건축물 또는 11층 이상인 건축물은 건축물의 사용검사필증을 교부받은 날로부터 3년마다 30일 이내에 건축물 유지관리상태 조사서(건축법 시행규칙 제10조의 2 제2 항의 규정에 의한 서식)을 관할 구청장에게 제출하여야 한다. ㆍ건축허가시에는 수수료와 면허세, 그리고 필요시에 점용료를 납부해야 하고 국민주택채권매입필증을 제출하는 것 외에는 일체의 비용이 들지 않는다. 하자보수 분양을 목적으로한 건축물로서 그 준공검사를 마친 날로부터 3년 이내에 당해 건축물의 공사잘못으로 인하여 발생한 다음 각 호에 해당하는 건축물 또는 건축설비 등의 기능 미관 또는 안전에 지장을 가져올 정도의 하자에 대하여 시장(구청장)은 당해 건축주에게 그 시정을 명할 수 있는데, 그 내용은 아래와 같다. ㆍ균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 내려앉음, 파손, 무너짐 ㆍ누수. 기타의 누출 ㆍ작동의 불량 등 기능불량 ㆍ전선 등의 접지 및 연결 불량 등 하자보수 기간은 통상 1년으로 하나 분양을 목적으로 한 건축물은 준공검사 후 3년까지로 규정을 함으로서 입주자를 보호함과 동시에 책임 시공을 확보하여 부실공사로 인한 건축주와 입주자 사이의 분쟁을 방지하고 있다. 나. 관련서류 구 분 제출서류 착공연기신청 착공연기 신청서 건축기계설비 설치 건축기계설비설치 확인서 위법사항 등 보고 위법건축공사 보고서 위반건축물 표지 위반건축물 표지 공사감리자 · 공사시공자 변경 공사감리자·공사시공자 변경신고서 건축주 명의변경 ① 건축주 명의변경 신고서 ② 舊건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계 변동사실을 증명할 수 있는 서류 현장조사 및 검사업무 대행 ① 건축허가조사 및 검사조서 ② 중간검사 현장조사 및 검사조서 ③ 건축물 사용조사 및 검사조서 건축물의 유지관리 ① 건축물 유지·관리상태 조사서 ② 평면도 ③ 승강기등 건축설비의 변경이 있는 경우 변경전후의 설계도서 건축물 철거 · 멸실 ① 건축물 철거·멸실의 신고서 ② 층수가 5층 이상으로 연면적이 3,000㎡ 이상인 도시계획구역안의 건축물 철거시 철거에 따른『위해방지 계획서』