건축 공사비 내역 분석 및 지급 방법

당연한 얘기겠지만, 공사비는 누가 공사를 하는지에 따라 달라집니다.
그리고 어느 누가 건축공사를 하든지 모두 이렇게 얘기를 합니다 .

"나는 양심껏 건축 공사를 하고 적당한 수준의 이윤만 가지고 갑니다." 이 말은 맞는 말입니다.

왜 맞는지 이제 그 이유를 설명을 하겠습니다.

1. 건설업체가 본 건축공사비 (해당관청에 건설업을 등록한 업체)

건설업체에게 시공을 맡기는 경우의 공사비는,
순 공사비(재료비+노무비+경비) + 일반관리비 + 이윤 + 이자부담금 + 부가가치세
로 나누어 볼 수 있습니다.

순 공사비는 실제로 건축공사를 하는데 필요한 공사비이며,
일반관리비는 실제 건축공사에 필요한 비용은 아니지만 회사 유지를 위한 관리비용이며(순공사비의 6% 이내),
이윤은 건축공사에 대한 이윤,
이자부담금은 건축공사시 건설사가 부담하는 투자비에 대한 이자비용(대부분의 공사는 건설사가 먼저 공사의 일부분 또는 전체를 하고 그에 대한 기성금 또는 준공금 형식으로 공사비를 받게 됩니다. 따라서 첫 번째 기성금을 받기 전 또는 공사가 완료되기 전에 건설사가 공사현장에 먼저 투입되어야 하는 비용이 발생합니다. 이 비용에 대한 이자는 계약서 어디에도 나와 있지는 않지만 분명히 건축주가 지불해야 하는 공사비에 포함이 되어 있습니다.)이며,
부가가치세는 건축주가 건축공사에 대해 부담하는 세금입니다. (총 공사금액의 10%)

2. 건축업자가 본 건축공사비 (해당관청에 건설업 등록을 하지 않은 개인)

건축업자에게 시공을 맡기는 경우의 공사비는,
순 공사비(재료비+노무비+경비) + 이윤 + 이자부담금
입니다.

순 공사비는 실제로 건축공사를 하는데 필요한 공사비이며,
이윤은 건축공사에 대한 이윤,
이자부담금은 건축공사시 건축업자가 부담하는 투자비에 대한 이자비용입니다.

건축업자는 회사 유지를 위한 일반관리비가 소요되지 않으며, 공사는 건축주가 직접공사를 하는 형식으로 진행되므로 부가가치세도 소요되지 않습니다. (부가가치세는 다단계거래세의 성격이므로 일부는 건축주가 부담을 합니다.)
따라서 건설업체에 공사를 맡기는 경우보다 10~20% 정도 공사비가 적게 소요가 됩니다.
단, 건축업자가 폭리를 취하지 않을 경우입니다.

3. 현장관리자가 본 건축공사비 (건축주에게 공사기간동안 계약에 의해 현장관리를 해주는 건축기술자)

현장관리자가 시공을 맡은 경우의 공사비는,
순 공사비(재료비+노무비+경비) + 현장관리비
입니다.

순공사비는 실제 건축공사를 하는데 필요한 공사비이며,
현장관리비는 현장관리자가 현장관리의 대가로 건축주와 일정금액을 계약하고 받는 관리비입니다.

4. 직접 시공한 건축주가 본 건축공사비 (건축주가 직접 시공을 하는 경우)

건축주가 직접 시공을 하는 경우라면,
건축공사비는 순 공사비 (재료비+노무비+경비) 뿐입니다.

5. 건축브로커가 본 건축공사비

건축브로커는 건축주와 시공자(건설업체, 건축업자)를 연결시켜주고 그 대가로 일정의 수수료를 가지고 갑니다.
물론 법적으로는 금지되어 있지만, 건축주가 건축공사에 대해 잘 모르는 경우에 브로커가 그 중개역할을 해주기도 합니다.

여기에서 건축공사비는,
순 공사비(재료비+노무비+경비) + 일반관리비 + 이윤 + 이자부담금 + 부가가치세］+ 브로커 경비 + 브로커의 소개비
입니다.

위에서 누가 공사를 했는지에 따라 건축주가 부담해야 하는 건축공사비에 대해 알아 보았습니다.
지금까지 설명을 한 건축공사비는 계약서 상의 공사비가 아니라 (계약서 상의 공사비는 이렇게 공사를 하겠다는 약속일 뿐입니다.) 실제 건축공사가 끝나고 실제의 건축공사비를 나누어 봤을 경우를 비교한 것입니다.

여기에서 모두의 이윤이 같다고 하면 누가 공사를 했는지에 따라 건축주가 지불하는 건축공사비에 차이는 많이 납니다. 그러나 모두가 "나는 적정한 이윤을 가지고 갔다"고 말을 하는 것입니다. 비록 지불된 공사비는 차이가 있을지라도 말입니다.

주거용 200평 미만, 비주거용 150평 미만 건축공사의 경우, 건축주는 위와 같은 여러 경로를 통해 건축공사를 할 수 있습니다.
각기 장,단점이 있습니다만, 공사비의 단순비교로는 건축주가 직접 시공을 하는 것이 공사비가 가장 싸고, 건축브로커를 통해 공사를 하는 것이 가장 공사비가 많이 소요가 됩니다.

위의 건축공사비를 다른 시각으로 보는 방법이 있습니다.
순 공사비(재료비 +노무비+경비) + 그 외 공사비
순 공사비와 그 나머지로 단순히 두 부분으로 나누는 이유는, 순 공사비는 실제 공사에 소요가 되는 돈이라 누가 공사를 하든지 큰 차이가 없지만, 그 외의 돈은 건축주가 어떤 경로로 건축공사를 하는지에 따라 공사비에 차이가 많이 발생을 하기 때문입니다.

여기에서 순공사비를 줄이는 노력을 하는 위치에 있는 사람은 건설업체가 공사를 맡은 경우는 공사의 현장소장이며, 건축업자가 공사를 맡은 경우에는 건축업자가, 현장관리자가 공사를 맡은 경우에는 현장관리자입니다.
건설업체의 현장소장은 순 공사비를 줄여서 회사에 이익이 많이 돌아갈 수 있도록 하며, 건축업자는 순 공사비를 조금이라도 줄여야 자신이 얻는 이윤이 크기 때문입니다.
그러나 여기에서 현장관리자의 경우는 조금 다릅니다.
현장관리자는 건축주와 건축공사 현장관리의 대가로 일정 금액을 계약하기 때문입니다.
다시 정리를 하면, 순 공사비는 시공과 관리의 문제이고, 그 외 공사비는 경로의 문제입니다.


공사비의 지급방법

공사비의 지급방법은 두 분류로 나누어 볼 수가 있습니다. 선지급과 후지급입니다.

선지급은 시공자가 공사를 하기 전에 건축주가 미리 그 공사대금을 주는 방식이고,
후지급은 시공자가 공사를 하고 난 후 공사비를 지급하는 방식입니다.

선지급 방식은 시공자가 공사를 하기 위해 부담해야 하는 초기공사비를 건축주가 부담을 하기 때문에 공사가 원활히 진행이 되고, 자본이 없는 시공자일지라도 공사를 할 수 있기 때문에 건축주는 시공자의 선택권을 좀 더 많이 가지게 됩니다.
그러나 선지급방식의 문제점은 시공자가 공사비를 다른 곳에 유용을 할 수가 있는 위험을 가지고 있으며, 공사를 제대로 하지 않는 시공자에게 부실공사의 책임을 묻고 시공자를 조절할 수 있는 힘을 건축주가 행사할 수 없다는데 있습니다.

후지급 방식은 초기공사비를 시공자가 부담을 해야 하므로 자본을 가지고 있는 시공자만 공사를 할 수 있습니다.
따라서 건축주가 시공자를 선택할 수 있는 선택의 폭이 좁아지고, 공사가 매끄럽게 진행이 되지 않을 수도 있지만, 공사가 진행되는 것을 보고 공사비를 지급하기 때문에 부실공사의 방지와 건축주가 시공자를 조절할 수 있는 힘을 행사할 수 있습니다.
그러나 시공자가 부담하는 초기공사비에 대한 이자부담은 건축주가 부담을 하므로 실질적으로 건축공사비가 더 많이 소요가 됩니다.
또한 시공자가 공사비를 제대로 받을 수 있는지에 대한 우려가 공사비에 포함이 되는 경우도 있습니다.


건축공사비를 어떻게 지급을 하는가에 따라서도 건축공사비는 많이 달라집니다.

 

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